Balkonsanierung — Verkehrssicherung lässt sich nicht wegteilen
BGH V ZR 102/24 hält fest: Auch wenn die Teilungserklärung Erhaltungs- und Kostenlast auf den Sondereigentümer verlagert, bleibt die Verwaltungskompetenz bei der Gemeinschaft. Was das für Beschlussfähigkeit, Beiräte und Verwalter heißt.
Balkone sind eine der häufigsten Quellen von Streit in der WEG — und gleichzeitig eine der häufigsten Quellen von Schäden, die niemand für die eigene Sache hält. Mit der Entscheidung vom 24. April 2026 hat der Bundesgerichtshof eine Linie gezogen, die viele Verwaltungspraxen ändern wird.
Worum es ging
Der Sachverhalt ist alltäglich: Eine WEG hatte in ihrer Teilungserklärung geregelt, dass Erhaltung und Kosten der Balkone ausschließlich beim jeweiligen Sondereigentümer liegen. Bei einem Objekt zeigten sich Risse in der Brüstung, Wassereintritt und sichtbare Bewehrungskorrosion. Der Eigentümer war nicht handlungsbereit. Die Gemeinschaft beschloss nicht, weil sie sich auf die Teilungserklärung berief. Ein Passant wurde durch herabfallende Putzteile leicht verletzt — und die Frage ging bis zum BGH: Wer haftet?
102/24
Was der BGH klargestellt hat
Die Entscheidung ist in zwei Punkten klar:
- Die Lastenverteilung ändert nichts an der Verwaltungskompetenz. Auch wenn die Teilungserklärung Erhaltung und Kosten auf den Sondereigentümer verlagert, bleibt die Gemeinschaft befugt — und im Sicherheitsfall verpflichtet — zu handeln. Sie kann den Sondereigentümer im Innenverhältnis später in Anspruch nehmen.
- Verkehrssicherung ist unteilbar. Wer Eigentum hat, das in den öffentlichen Raum hineinwirkt (Balkonbrüstungen, Vordächer, Putz, Geländer), trägt eine Sicherungspflicht — die Gemeinschaft kann sich nicht durch Vertrag dieser Pflicht entziehen.
„Bei Sicherheitsrisiken hat die Gemeinschaft nicht das Recht, sondern die Pflicht, selbst zu handeln. Wer das delegiert, delegiert auch die Haftung — zurück an sich."
— Aus der Urteilsbegründung, sinngemäßWas das für Verwalter konkret bedeutet
Wie wir das bei RAVN umsetzen
Wir trennen seit jeher zwischen Instandhaltungsmängel und Sicherheitsmängel in unseren Begehungsprotokollen. Sicherheitsmängel kommen mit Foto, Datum und einer Empfehlung „behebbar in" 7 / 30 / 90 Tagen auf den Tisch des Beirats — und in den Beschlussvorschlag der nächsten Versammlung. Bei akuter Gefahr handeln wir auf Grundlage der Notgeschäftsführungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG und informieren parallel.
Was Beiräte tun sollten
- Begehungsprotokolle verlangen — und die Sicherheitsmängel daraus separat ablegen.
- Bei Untätigkeiteines Sondereigentümers auf einen Beschluss zur Ersatzvornahme drängen, nicht auf eine weitere Mahnung.
- Versicherungsdeckung prüfen — Gebäudehaftpflicht greift in vielen Fällen, aber nur bei dokumentierter Sorgfalt.
V ZR 102/24 verändert nicht das WEG-Recht — es schärft eine Linie, die ohnehin galt: Sicherheitspflichten sind unteilbar. Die Teilungserklärung regelt das Innenverhältnis. Der Passant unten auf dem Gehweg interessiert sich dafür nicht.
Wir recherchieren mit Sorgfalt — trotzdem können auch uns Fehler unterlaufen. Wenn Ihnen einer auffällt, freuen wir uns über Hinweise an kontakt@ravn-iv.de. Eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben übernehmen wir nicht; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.