Bauliche Veränderung in der WEG: Was § 20 WEG nach der Reform leistet
Seit der Reform 2020 reicht für viele bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit. Klingt nach Vereinfachung — und ist es auch. Aber: Bei der Kostenverteilung wird es nüchtern.
Bauliche Veränderungen waren vor der WEG-Reform 2020 ein Dauerstreitfeld. Allstimmigkeit, qualifizierte Mehrheit, Sonderrechte: Wer eine Wallbox installieren oder einen Treppenlift einbauen wollte, brauchte einen Anwalt. Der neue § 20 WEG hat das vereinfacht — die Detailarbeit liegt jetzt in der Kostenverteilung.
Was § 20 WEG seit 2020 regelt
Bauliche Veränderungen — also Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen — können seit der Reform mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Veränderung das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum betrifft.
Ergänzt wird das durch § 20 Abs. 2 WEG: Bestimmte privilegierte Maßnahmen kann jeder Eigentümer auf eigene Kosten verlangen — Wallboxen, Glasfaseranschluss, Barrierereduktion und Einbruchschutz. Die Gemeinschaft kann das Wie regeln, das Ob nicht mehr verhindern.
Die Kostenfrage: Wer zahlt was?
Hier wird es nüchtern. Wer für eine bauliche Veränderung gestimmt hat, zahlt sie grundsätzlich allein — sofern keine qualifizierte Mehrheit für eine gemeinschaftliche Kostentragung vorliegt. § 21 WEG sieht vor, dass Kosten nur dann auf alle Eigentümer umgelegt werden können, wenn entweder eine 2/3-Mehrheit der abgegebenen Stimmen UND 50 % der Miteigentumsanteile zustimmen, oder die Maßnahme sich amortisiert.
Das hat Folgen: Eine Mehrheitsentscheidung für eine Veränderung bedeutet nicht automatisch eine Mehrheitsfinanzierung. Beides muss separat beschlossen werden — andernfalls trägt nur die zustimmende Minderheit die Kosten.
„Mehrheit für die Maßnahme heißt nicht Mehrheit für die Rechnung. Wer das nicht trennt, baut sich Streit ein."
— RAVN zur VersammlungsvorbereitungWas vor der Versammlung zu klären ist
Häufige Fallen in der Praxis
Drei Fehler treten regelmäßig auf. Erstens: Es wird ein Bündelbeschluss gefasst — Maßnahme und Finanzierung in einem Punkt. Wenn das angefochten wird, fallen beide Teile. Zweitens: Die Folgekosten werden nicht geregelt — wer streicht den Treppenhausabschnitt nach der barrierearmen Umgestaltung neu? Drittens: Bei privilegierten Maßnahmen wird oft übersehen, dass die Gemeinschaft das Wie regeln darf — Standorte, Ausführungsqualität, Gestaltung.
Die Reform hat bauliche Veränderungen erleichtert, nicht aber zur Selbstverständlichkeit gemacht. Wer Maßnahme und Finanzierung sauber trennt, Folgekosten klärt und privilegierte Tatbestände richtig einordnet, kommt zu tragfähigen Beschlüssen. Wer das nicht tut, schafft sich neue Anfechtungsrisiken, die das alte WEG nicht mehr kannte.
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