Recht & Rechtsprechung 6. August 2026 6 Min. Lesedauer

Drei-Angebote-Regel gekippt — was jetzt für WEG-Beschlüsse gilt

Jahrzehntelang galt sie als ungeschriebenes Gesetz: Wer in der WEG eine größere Erhaltungsmaßnahme beschließen wollte, brauchte drei Vergleichsangebote — sonst drohte die Anfechtung. Mit V ZR 7/25 hat der BGH diese Schablone einkassiert. Was bleibt, ist anspruchsvoller als die alte Regel.

Kaum eine Faustregel hat die Versammlungspraxis so geprägt wie die „Drei-Angebote-Regel". Verwalter verschoben Beschlüsse um Monate, weil das dritte Angebot fehlte. Gemeinschaften zahlten drauf, weil der günstigste Handwerker längst ausgebucht war, als endlich beschlossen werden durfte. Mit dem Urteil vom 27. März 2026 stellt der Bundesgerichtshof klar: Diese Schablone stand so nie im Gesetz.

Worum es ging

Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Erhaltungsmaßnahme beschlossen, ohne zuvor mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Ein Eigentümer focht den Beschluss an — mit der in solchen Fällen üblichen Begründung: Ohne Vergleichsangebote fehle dem Beschluss die ordnungsmäßige Grundlage, er widerspreche damit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Viele Amts- und Landgerichte wären dieser Linie bisher gefolgt.

V ZR
7/25

BGH-Aktenzeichen

Urteil vom 27. März 2026 — keine generelle Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen

§§ 18, 19

WEG · Maßstab

Ordnungsmäßige Verwaltung verlangt eine ausreichende Tatsachengrundlage — keine Mindestzahl an Angeboten

Pflicht-Angebote

Ein Beschluss ist nicht allein deshalb fehlerhaft, weil Vergleichsangebote fehlen — es zählt der Einzelfall

Was der BGH klargestellt hat

Der V. Zivilsenat argumentiert vom Gesetz her: Die §§ 18 und 19 WEG verlangen eine Verwaltung, die ordnungsmäßigem Ermessen entspricht. Dazu gehört, dass die Eigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entscheiden. Wie diese Grundlage entsteht — durch Vergleichsangebote, durch Marktkenntnis, durch ein Sachverständigenvotum oder durch dokumentierte Erfahrungen mit dem Betrieb — ist eine Frage des Einzelfalls.

Keine schematische Mindestzahl. Eine generelle Pflicht, vor der Beauftragung von Handwerkern mehrere Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht. Die „Drei-Angebote-Regel" als Automatismus ist damit Geschichte.
Die Tatsachengrundlage bleibt Pflicht. Ob ein Beschluss auf ausreichender Grundlage gefasst wurde, prüfen Gerichte weiterhin — nur eben im Einzelfall. Wer eine Dachsanierung für 400.000 € ohne jede Markterkundung beschließt, bleibt angreifbar.
Anfechtungen wird der Boden entzogen. Ein Beschluss kann nicht mehr allein mit dem Argument gekippt werden, es hätten Angebote gefehlt. Der Anfechtende muss konkret darlegen, warum die Entscheidungsgrundlage unzureichend war.

„Das Gesetz verlangt kluge Entscheidungen — nicht dicke Angebotsordner. Wer den Markt kennt, darf auch ohne Ritual beschließen."

— Die Kernaussage von V ZR 7/25, zugespitzt

Übrigens: Für Vermieter gilt Ähnliches

Fast zeitgleich hat der VIII. Zivilsenat für die Betriebskostenabrechnung in dieselbe Richtung entschieden (Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24): Ein Vermieter verstößt nicht schon dadurch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, dass er vor der Beauftragung umlagefähiger Leistungen keine Vergleichsangebote einholt. Entscheidend ist, ob die Preise objektiv marktgerecht sind — und die Darlegungslast für überhöhte Kosten liegt beim Mieter. Beide Senate ziehen damit dieselbe Linie: Es zählt das Ergebnis, nicht das Ritual.

Was das für die Praxis bedeutet

Praxis · Drei Konsequenzen

Schneller handlungsfähig — dringende Erhaltungsmaßnahmen müssen nicht mehr an fehlenden Formal-Angeboten scheitern. Gerade bei Handwerkerknappheit ein echter Gewinn.

Dokumentation wird wichtiger, nicht unwichtiger — die Entscheidungsgrundlage (Marktkenntnis, Erfahrungswerte, eingeholte Angebote, Sachverständigenrat) gehört ins Protokoll. Sie ist die neue Verteidigungslinie.

Angebote bleiben sinnvoll — bei großen oder ungewöhnlichen Maßnahmen sind Vergleichsangebote weiterhin der beste Markttest. Nur die Pflicht als Selbstzweck ist gefallen.

Wie wir das bei RAVN umsetzen

Wir haben die Drei-Angebote-Praxis nie als Ritual verstanden — sondern als Werkzeug. Bei größeren Maßnahmen holen wir weiterhin Vergleichsangebote ein, weil sie den Markt abbilden und dem Beirat eine belastbare Entscheidungsgrundlage geben. Bei kleineren und dringenden Erhaltungsmaßnahmen greifen wir auf unser dokumentiertes Handwerkernetzwerk mit bekannten Konditionen zurück — und halten die Entscheidungsgrundlage im Beschlussvorschlag fest. Genau diese Dokumentation ist es, die nach V ZR 7/25 den Unterschied macht.

Was Beiräte jetzt tun sollten

Beschlussvorlagen prüfen — steht die Entscheidungsgrundlage drin? Ein Satz wie „Auswahl auf Basis von zwei Angeboten und langjähriger Zusammenarbeit" genügt oft schon.
Keine Blockade mehr über die Formalie — wer eine Maßnahme inhaltlich für falsch hält, sollte inhaltlich argumentieren. Die Angebotszählung trägt nicht mehr.
Bei Groß-Maßnahmen Standards vereinbaren — die Gemeinschaft kann sich per Beschluss eigene Regeln geben (etwa: ab 25.000 € zwei Angebote). Dann gelten sie — selbst gesetzt statt gerichtlich verordnet.

Fazit

V ZR 7/25 ersetzt eine bequeme Schablone durch einen anspruchsvolleren Maßstab: die begründete Entscheidung. Für gut geführte Gemeinschaften ist das eine Erleichterung. Für schlecht dokumentierte Verwaltungen wird es ungemütlicher — denn jetzt zählt nicht mehr, wie viele Angebote im Ordner liegen, sondern ob die Entscheidung nachvollziehbar war.

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