Eigentümerversammlung 2026: Beschlussfähigkeit, Online-Format, Vollmachten
Die WEG-Reform 2020 hat die Versammlung modernisiert — und vieles missverstanden. Sechs Jahre später lohnt sich der nüchterne Blick auf das, was wirklich gilt und was Praxis ist.
Die Eigentümerversammlung ist das einzige Beschlussorgan einer WEG. Sie ist nicht „nur" ein Termin — sie ist der Ort, an dem Entscheidungen rechtssicher getroffen werden müssen. Wer den Rahmen kennt, führt Versammlungen kürzer, klarer und mit weniger Anfechtungsrisiko.
Beschlussfähigkeit: Was wirklich gilt
Vor der WEG-Reform 2020 war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Diese Hürde ist gefallen. Seit Dezember 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Vertretungsquote beschlussfähig — gefasste Beschlüsse haben Bestand, sofern die Einberufung ordnungsgemäß erfolgt ist.
Das ist eine erhebliche Vereinfachung — bedeutet aber auch: Wer nicht erscheint, wird überstimmt. Die Aktivierung der Eigentümer ist damit wichtiger geworden, nicht weniger wichtig.
Online und Hybrid: Was geht, was nicht
Die Reform hat die Möglichkeit eröffnet, Eigentümer per Videokonferenz zur Versammlung zuzuschalten. Die Voraussetzung: Ein vorheriger Beschluss, der die Online-Teilnahme erlaubt — oder eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Die Versammlung selbst bleibt eine Präsenzveranstaltung mit zugeschalteten Teilnehmern.
Eine reine Online-Versammlung ohne Präsenzort ist gesetzlich derzeit nicht vorgesehen — entgegen häufiger Annahmen. Vorbereitete Diskussionsentwürfe für die nächste Reform sehen das vor, sind aber 2026 noch nicht Gesetz.
„Die Online-Teilnahme ist ein Angebot, kein Automatismus. Wer sie nutzen will, braucht den passenden Vorbereitungsbeschluss."
— RAVN-Hinweis zur VersammlungsführungVollmachten: Stille Macht der Versammlung
Eigentümer können sich vertreten lassen — durch andere Eigentümer, den Verwalter oder Dritte, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen, das Original gehört zu den Versammlungsunterlagen.
In der Praxis verschiebt sich durch Vollmachten oft die Mehrheit. Beiräte, die Vollmachten einsammeln, können stille Eigentümer aktivieren — das ist legitim. Wichtig ist, dass der Vollmachtgeber wirklich weiß, wofür er stimmt: vorgefasste Vollmachten ohne Zweckbeschreibung gelten als angreifbar.
Protokoll: Die unterschätzte Pflichtaufgabe
Wie wir bei RAVN Versammlungen vorbereiten
Wir verschicken Einladung und Tagesordnung mindestens drei Wochen vor dem Termin, mit allen Unterlagen — keine Nachreichungen. Beschlusstexte sind ausformuliert in der Einladung, nicht erst in der Versammlung. Das macht Diskussionen kürzer und Beschlüsse stabiler.
Die Eigentümerversammlung ist seit der Reform leichter beschlussfähig — aber nicht weniger anspruchsvoll. Wer Online-Teilnahme, Vollmachten und Protokoll souverän handhabt, gewinnt Zeit, Akzeptanz und Rechtssicherheit. Die Verwaltung, die das leistet, ist nicht teurer — sondern mehr wert.
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