GEG für Mehrfamilienhäuser: Was Eigentümer 2026 wirklich tun müssen
Das Gebäudeenergiegesetz wirkt nicht überall sofort. Trotzdem gibt es konkrete Pflichten — und sie betreffen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stärker als oft angenommen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat öffentliche Diskussion erzeugt — und private Verunsicherung. Wer ein Mehrfamilienhaus hält, sollte trotz Lärm wissen, was 2026 konkret zu tun ist und was kann warten. Die Antwort: Ein paar Dinge sind unmittelbar Pflicht, vieles bleibt zeitlich gestaffelt.
Was schon gilt — auch für Bestand
Das GEG enthält Bestandspflichten, die unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung greifen. Die wichtigsten: Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre sind grundsätzlich auszutauschen. Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein, sofern das Dach selbst nicht gedämmt ist.
Diese Pflichten gelten auch für Eigentümergemeinschaften — und werden im Sanierungsfall häufig übersehen. Bei einer Eigentumsübertragung greift zudem die zweijährige Nachrüstfrist für den Erwerber.
Was schrittweise greift
Die viel diskutierte 65 %-Erneuerbar-Pflicht für neue Heizungen greift in Bestandsgebäuden erst, wenn die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen ist. In Hannover ist sie das bereits: Der Rat hat den kommunalen Wärmeplan am 27. März 2025 beschlossen, deutlich vor der gesetzlichen Frist Ende 2026. Damit gilt seitdem für Bestandsheizungen die volle Wirkung des GEG — mit Übergangsregeln, die defekte Heizungen meist mit fünfjähriger Anpassungsfrist ersetzbar machen.
Wichtig für WEGs: Die Pflicht trifft das Gemeinschaftseigentum. Eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist erforderlich — mit allen Vorbereitungspflichten zur Beschlussqualität.
„Das GEG bestraft niemanden, der zu früh saniert. Es bestraft viele, die zu spät planen."
— RAVN zur BestandsstrategieWas Mehrfamilienhaus-Eigentümer 2026 tun sollten
Energieausweis: Pflicht ist Pflicht
Beim Verkauf, der Vermietung oder der Verpachtung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen — bei Besichtigungsterminen unaufgefordert. Das Versäumnis ist bußgeldbewehrt. Bestandsausweise müssen alle 10 Jahre erneuert werden. Bei umfassender Sanierung kann eine vorzeitige Aktualisierung sinnvoll sein.
Was die Pflicht nicht vorsieht
Eine pauschale Sanierungspflicht für jedes Mehrfamilienhaus gibt es nicht. Wer einen funktionierenden Bestand hält, muss nicht aktiv werden, solange keine Auslöser greifen — Heizungsausfall, Eigentümerwechsel, Erweiterung. Die Hysterie um „Zwangssanierungen" geht in der Praxis fehl. Aber: Wer abwartet, riskiert teure Maßnahmen unter Zeitdruck.
Das GEG ist für Mehrfamilienhäuser kein Notfall, sondern ein Planungsprojekt. Wer Bestandspflichten kennt, die kommunale Wärmeplanung verfolgt und einen Sanierungsfahrplan in der Schublade hat, gewinnt Souveränität — und vermeidet Fehlinvestitionen unter Druck. Die WEG-Verwaltung, die das proaktiv bringt, schützt nicht nur vor Bußgeldern — sie schützt vor Panik.
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