GMG-Eckpunkte: Was Verwalter und Beiräte jetzt anstoßen sollten
Die geplante Reform verlängert die Übergangsfristen — und bestraft alle, die dadurch in den Schlafmodus fallen. Was 2026 sinnvoll vorzubereiten ist, bevor die erste Etagenheizung ausfällt.
Im Februar 2026 hat das Bundeskabinett die Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt — Inkrafttreten geplant zum 1. Juli 2026. Die starre 65-Prozent-Regel des bisherigen GEG fällt; an ihre Stelle treten Übergangsfristen, die für Eigentümergemeinschaften auf den ersten Blick komfortabel wirken. Der Haken: Wer die nächsten 13 Jahre nicht für Planung und Rücklage nutzt, hat in 2039 ein Liquiditätsproblem statt eines Heizungsproblems.
Was die GMG-Reform konkret ändert
Das Eckpunktepapier zielt auf zwei Punkte: Vereinfachung der Vorgaben für Bestandsgebäude und längere Fristen für Eigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen. Die kommunale Wärmeplanung bleibt der zentrale Anker — wer in einem ausgewiesenen Wärmenetzgebiet liegt, fährt eine andere Strategie als in dezentral versorgten Gebieten.
Warum 13 Jahre kürzer sind, als sie klingen
Eine zentrale Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten kostet — je nach Technologie, Schornsteinsanierung, Speicher und hydraulischem Abgleich — typischerweise zwischen 150.000 € und 350.000 €. Wer für diesen Betrag in 13 Jahren ansparen will, braucht jährlich 12.000 € bis 27.000 € zusätzliche Rücklage — ohne dass die regulären Instandhaltungsmaßnahmen darunter leiden. Das ist machbar, aber nur mit einem Plan.
„Die Frist beginnt nicht mit dem Inkrafttreten des Gesetzes — sie beginnt mit dem Tag, an dem die erste Etagenheizung ausfällt. Vorbereitung ist freiwillig. Die Folgen sind es nicht."
— Benjamin Bertram, RAVNFünf Schritte, die jede WEG 2026 anstoßen sollte
Was Verwalter intern vorbereiten
Der größere Aufwand liegt nicht im Beschluss, sondern in der Kommunikation. Eigentümer haben — verständlich — sehr unterschiedliche Informationsstände. Was sich bewährt:
- Faktenblatt pro Objekt — eine Seite, die Bestand, WärmeplanLage und Übergangsfrist zusammenfasst. Geht mit der Einladung raus.
- Drei Szenarien, eine Tabelle — keine Empfehlung. Empfehlungen kommen, wenn der iSFP vorliegt.
- Zeitleiste — sichtbar machen, wann welche Entscheidung anstehen könnte. Konjunktiv ist hier ehrlicher als Indikativ.
Was wir bei RAVN gerade konkret tun
Wir gehen unsere Mandate Stück für Stück durch und kategorisieren sie nach drei Kriterien: Anzahl Etagenheizungen, Alter der Anlagen, Wärmenetzgebiet. Jede Kategorie bekommt einen Vorschlag für die Saison 2026/27 — von „nichts ändern, nur informieren" bis „zweite Meinung zum iSFP einholen". Der Beirat entscheidet, was davon auf die Tagesordnung kommt; die Eigentümer entscheiden, was beschlossen wird.
Die GMG-Eckpunkte verschieben den Druck — sie nehmen ihn nicht weg. Wer 2026 die Bestandsaufnahme macht, die WärmeplanLage prüft und die Rücklagen rechnet, hat 2030 Optionen. Wer wartet, hat dann nur noch eine: schnell entscheiden.
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