Keine Provision für die Neuvermietung — der BGH räumt auf
Viele Verwalterverträge sehen sie noch vor: die „Neuvermietungsgebühr", oft eine Monatsmiete pro Mieterwechsel. Mit I ZR 224/25 hat der BGH entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen — von niemandem. Vermieter sollten jetzt ihre Verträge prüfen.
Die Konstellation ist Alltag: Der Mietverwalter betreut das Objekt, ein Mieter zieht aus, der Verwalter inseriert, führt Besichtigungen durch und schließt den neuen Vertrag — und stellt dem Eigentümer dafür eine „Vermittlungsprovision" in Rechnung, zusätzlich zur laufenden Verwaltervergütung. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis mit Urteil vom 21. Mai 2026 ein Ende gesetzt.
Worum es ging
Eine Eigentümerin hatte ihrem Mietverwalter über Jahre für jede Neuvermietung eine gesonderte Provision gezahlt — bei 13 Mieterwechseln kamen 16.815,71 € zusammen. Irgendwann forderte sie das Geld zurück, mit dem Argument: Das Wohnungsvermittlungsgesetz schließe einen Provisionsanspruch aus, wenn der Vermittler zugleich Verwalter der Wohnung ist. Das OLG Düsseldorf gab ihr Recht — und der BGH bestätigte die Entscheidung.
224/25
Was der BGH klargestellt hat
- Das Verbot gilt gegenüber jedermann. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch des Vermittlers aus, der zugleich Verwalter der Wohnung ist — und zwar nicht nur gegenüber dem Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Vermieter. Die bisher verbreitete Lesart, das Gesetz schütze nur Mieter, ist damit vom Tisch.
- Die Bezeichnung ist egal. Ob die Zahlung „Provision", „Neuvermietungsgebühr", „Vermarktungspauschale" oder „Zusatzvergütung" heißt: Entscheidend ist die wirtschaftliche Betrachtung. Ist die Vergütung der Sache nach ein Entgelt für Vermittlung oder Nachweis eines Mietvertrags über die verwaltete Wohnung, ist sie unzulässig.
- Zu Unrecht Gezahltes kann zurückgefordert werden. Die Klauseln in den Verwalterverträgen, die solche Zahlungen vorsahen, tragen den Anspruch nicht — gezahlte Provisionen können nach Bereicherungsrecht zurückverlangt werden.
„Wer das Objekt verwaltet, kennt es ohnehin. Die Vermittlung der eigenen Verwaltungsobjekte ist keine Maklerleistung — und darf auch nicht wie eine bezahlt werden."
— Der Gedanke hinter § 2 Abs. 2 WoVermittG, zugespitztWas Vermieter jetzt prüfen sollten
Und was heißt das für die Verwalterbranche?
Das Urteil trifft ein Geschäftsmodell, kein Berufsbild. Neuvermietung macht Arbeit — Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokoll. Diese Arbeit darf selbstverständlich vergütet werden: innerhalb der Verwaltervergütung, transparent im Leistungskatalog ausgewiesen. Was nicht mehr geht, ist die als Maklerprovision verkleidete Zusatzrechnung für Wohnungen, die man ohnehin betreut. Der Unterschied ist kein juristisches Detail, sondern eine Frage der Preisehrlichkeit: Der Eigentümer soll wissen, was ihn die Verwaltung wirklich kostet.
Wie wir das bei RAVN handhaben
Bei uns ist die Neuvermietung Teil des vereinbarten Leistungskatalogs — Inserat, Auswahl, Bonitätscheck und Übergabe inklusive, ohne gesonderte Vermittlungsprovision. Was eine Leistung kostet, steht im Vertrag und nicht in Fußnoten. Genau deshalb begrüßen wir die Entscheidung: Sie sortiert den Markt zugunsten derer, die von Anfang an mit offenen Zahlen arbeiten.
I ZR 224/25 ist eine der praxisrelevantesten Mietrechtsentscheidungen des Jahres: Sie betrifft tausende laufende Verwalterverträge und eröffnet Vermietern konkrete Rückforderungsansprüche. Vor allem aber zwingt sie zu einer Vergütungsstruktur, die diesen Namen verdient — ein Preis, eine Leistung, keine Überraschungen beim Mieterwechsel.
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